《房地产建安企业纳税检查重点问题应对及融资风险控制》
【课程大纲】
第一章：房地产开发流程与涉税简介
第一节：房地产开发流程简介                    第二节：房地产公司涉税简介
第二章：购买土地环节税收风险控制关键点
第一节：购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
    问题1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
    问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？
    问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
    问题4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司如何交土地使用税？
    问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？
    问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
    问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报
      批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？
第二节：房地分离如何纳税
问题1：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据？
问题2：购入在建工程，销售开发产品应纳流转税是否可以扣除在建工程已交流转税？
    问题3：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节：关注资本运作手法产生额外的税收负担
问题1：出售股权的行为是否属于税收筹划?
问题2：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现
 实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？
第四节：拆迁补偿用房的涉税处理
问题1：拆迁补偿用房是否交流转税？计税依据是什么？何时交？
问题2：拆迁补偿用房是否交企业所得税？计税依据是什么？
问题3：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？
第五节：集体用地房地产开发的特殊处理
问题1:以集体用地进行投资，取得定额收益，如何交税？
问题2：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？
    问题3：联合建房取得的收入如何交流转税、土地增值税、企业所得税？
第三章：公司设立环节税收风险控制关键点
第一节：选对公司注册地
    问题1：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
    问题2：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？
第二节：注册资本金与资本弱化                  
第三节：分公司或子公司的选择
问题1、子公司与分公司民事责任与税收责任有什么联系与区别？
问题2、分公司企业所得税是否可以独立纳税？
第四节：集团组织框架的选择影响涉税结果
第五节：开办期的止点
问题1：乙公司的开办期什么时候结束？        问题2：乙公司的开办费如何进行财税处理？
第四章：融资环节税收风险控制关键点
第一节：信托融资涉税问题解析
问题1：为什么信托借款利息不开具发票？      问题2：信托贷款利息的纳税义务人是谁？
问题3：信托公司出具的收据是否可以作为企业所得税前扣除的凭据？是否可以作为土地增值税前
 扣除的凭据？
问题4：如何进行混合性权益投资合同的财税管理
第二节：内保内贷型融资租赁业务解析
问题1：内保内贷型融资性售后回租的租金发票如何开具？  问题2：租金是否可以作为利息扣除？
  第三节：炒楼花业务解析
    问题1：炒楼花所得是否交个人所得税？  问题2：收据是否可以作为企业所得税前扣除的依据？
  第四节：ABS ABN及类REITS涉税处理
第五章：开发环节税收风险控制关键点
第一节：境外设计费涉税解析
    问题1：境外乙公司为境内提供设计服务，乙公司如何交纳流转税？
    问题2：境外乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？
第二节：甲供材的避税空间
问题1：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？营改增之后，应该增加甲供材的比例。
问题2：哪些工程可以简易征收？简易征收是否一定节税？
 第三节：统借统还的法律形式
    问题1：甲集团公司将贷款转贷给乙公司，甲集团向乙公司收取的利息是否交纳流转税？
    问题2：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的流转税？
 第四节：母子公司往来不需交营业税，但需交增值税
    问题1：集团内资金往来，丙集团公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定流转税与企业所得税？
      营改增之后，母子公司资金往来是否属于增值税视同销售行为？
    问题2：甲集团公司将流动贷款给乙子公司占用，甲的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业
       所得税前扣除？
第六章：销售环节税收风险控制关键点
 第一节：购房俱乐部会员费的纳税时点
   问题1：采用会员费形式取得的意向金，是否需交流转税？甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？
 第二节：卖房送汽车是否混合销售行为
   问题1：卖房送汽车是否混合了销售行为？
   问题2：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？营改增之后，实物折扣是否视同销售？
   问题3：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？
   问题4：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？
 第三节：无产权证地下建筑是否可以转让
   问题1：地上无产权证的架空层归谁所有？
   问题2：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
问题3：地下人防改造的车库归谁所有？地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额
 还是全额？地下停车场成本，统一按31号文的规定执行吗？物业用房的成本如何扣除？
   问题4：无产权证建筑物是否可售？  问题5：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？
 第四节：精装房销售的流转税问题
   问题1：空调、整体橱柜按什么交增值税？
   问题2：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装按什么税率交增值税？
   问题3：精装房的装修是否交契税？
   问题4：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交流转税？
 第五节：购入在建工程开发销售是否可以差额征流转税
 第六节：售楼处、样板房的涉税问题
 第七节：两个税务机关难以定性的合作建房案例
问题1：合营企业的法律形式与文件适用性分析        问题2：转让永久使用权是否是转让不动产？    
问题3：使用权的转让和租赁，区别是什么?
 第八节：同是违约金纳税并不同
   问题1：不履行合同而没收张某的定金是否需交流转税？
   问题2：部分履行合同而收取王某的滞纳金是否需交流转税？
 第九节：合同签订过程中应关注的财税问题
   问题1：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征流转税？
 第九节：一级开发的涉税处理
第七章：竣工后环节税收风险控制关键点
 第一节：竣工备案的形式要件及涉税后果
   问题1：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？
 第二节：交房才是所有权风险转移的标志
关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是**的不动产所有权设立
与变更方式。             问题1：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？
 第三节：资产的后续计量与房产税疑难问题